一般正常的情況下，每一個向銀行承造按揭貸款的業主都一定同時簽一份按揭契，然後律師樓會將這份按揭契送往土地註冊處（田土廳）登記。不過坊間有一個套做法是借款人在簽署所有按揭文件後要求律師樓多通融一段時間，暫緩登記該按揭契上田土廳，而借貸人就利用這個空隙用已經承造按揭的物業為抵押品立刻向財務公司借私人貸款。
只要客人能夠提供合理資料及解釋，要申請空中釘按揭並非難事。另外只要財務公司覺得該筆貸款風險越低變越能夠爭取更平利率。
【關於作者】葉敬誠於宏亞按揭證券公司從事市場研究，有逾十年的按揭業務經驗。希望透過博客文章，推廣按揭風險管理的意識，並協助小業主善用按揭資源。
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在一按仍然生效的情況下，若業主向財務公司再度申請按揭便是二按。當抵押物業總共有兩項已註冊的按揭，先註冊的按揭為之一按，後者為二按。排於二按後面的按揭為之三按與此類推。這個時候你可能在想，二按、三按利息昂貴，點解仲有人要借。其實個答案非常簡單，因為銀行提供的按揭服務不完善。
私人貸款是財務公司最常見的產品，其特色在於快速批核，容易批核，但相對息口也會較高。借貸金額、批核速度、所需文件等各項，都是相對的因素，假如你借的是金額較細的貸款，所需文件較少，批核也較快較容易；如果是借大額貸款，財務公司為了保障自己的權益，利率就會相對較高，同時也會要求借款人提供更多資料證明自己有能力還款及會準時還款等。
銀行對於被釘契的物業，是否提供按揭，自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契，銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說，如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓；尤其物業處於「劏房」集中區，銀行都有較高機會要求在批出按揭前，進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重，銀行都有可能拒批按揭申請。
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這種業主貸款的存在，某程度是基於財務公司不能做居屋／公屋按揭所致。有一些情況之下，可能業主需要抵押物業作緊急的資金周轉，而銀行又有機會get in touch with loan，業主就可能會選擇業主貸款作為另一條路。由於不是按揭類型，假如借款人無法還款，財務公司也不能向法庭申請收樓，最多只能夠直接申請借款人破產。然而，申請破產對財務公司來說是相當勞民傷財的做法，又要出動律師，又要花上時間處理個案，所以一般都不會出此下策，反而會是財務公司自行私下追討欠款。
所以，不同財務公司的私人貸款計劃有辣有唔辣，也是百貨應百客，有些人可能很需要用到，但說到底，借款人還是要好好了解自己的還款能力和還款期，以免無法還款導致破產等嚴重後果。
正常來講任何借款人做一份按揭貸款是需要同時簽一份按揭契，而律師樓會將這份按揭契登記於土地註冊處（田土廳）。不過坊間有一種做法就是當借款人簽署所有有關按揭文件後要求律師樓暫緩登記該按揭契上田土廳。換句話講，若任何人對該物業進行土地查冊時都不會見到業主曾經抵押物業作貸款用途。
例子：林先生手上準備辦理好一按貸款並把單位抵押給銀行，但是林先生的生意剛好遇上周轉困難，他急需要向財務公司借另一筆按揭貸款應急，但萬一財務公司將二按登記於田土廳的話，銀行在法律層面上是有權因借款人借二按而違反一按合約條文而選擇phone mortgage。所以，林生生理所當然不想財務公司把二按登記到田土廳，並由普通二按貸款轉為空中釘貸款。如此做法下，銀行就不會知道該貸款合約存在而避免simply 空中釘按揭風險 call financial loan的風險。
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